Calcul capacité d'emprunt : règle 35%, reste à vivre
Déterminez le montant maximum que vous pouvez emprunter selon vos revenus et charges. Calcul conforme à la règle 35% HCSF avec vérification du reste à vivre minimum.
⚡ En bref
Votre capacité d'emprunt dépend de vos revenus nets et de vos charges actuelles. La règle : vos charges totales (crédits + futur prêt) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus. Exemple : avec 3 000 € de revenus et 200 € de charges, vous pouvez emprunter jusqu'à 850 €/mois (3 000 × 35% - 200). Sur 20 ans à 3,5%, ça donne 141 000 € de capital.
🧮 Calculateur capacité d'emprunt
La règle des 35% : comment ça marche ?
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose un taux d'endettement maximum de 35%.
Formule :
Taux d'endettement = (Charges totales / Revenus nets) × 100
Charges totales incluent :
- Mensualité du futur prêt immobilier
- Crédits en cours (auto, conso, renouvelable)
- Pensions alimentaires versées
Revenus nets incluent :
- Salaires nets (après impôt à la source)
- Primes régulières (13e mois, variable)
- Revenus fonciers (70% pris en compte)
- Pensions alimentaires reçues
Exemple :
- Revenus : 3 500 €/mois
- Crédit auto : 250 €/mois
- Mensualité max = 3 500 × 35% = 1 225 €
- Mensualité prêt immo max = 1 225 - 250 = 975 €
Le reste à vivre : critère complémentaire
Au-delà des 35%, les banques vérifient votre reste à vivre : l'argent disponible après paiement de toutes les charges.
Minimums recommandés par personne :
| Situation | Reste à vivre minimum |
|---|---|
| Célibataire | 800 €/mois |
| Couple sans enfant | 1 200 €/mois |
| Couple + 1 enfant | 1 500 €/mois |
| Couple + 2 enfants | 1 800 €/mois |
Exemple : Couple avec 4 000 € de revenus et 1 400 € de mensualité prêt. Reste à vivre = 2 600 €. OK pour un couple sans enfant (>1 200 €).
Comment augmenter sa capacité d'emprunt ?
Plusieurs leviers existent pour emprunter plus.
1. Allonger la durée d'emprunt
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 15-20%. Mais le coût total augmente.
2. Solder les crédits en cours
Un crédit auto à 300 €/mois réduit votre capacité de 50 000 € (sur 20 ans à 3,5%). Soldez-le avant d'emprunter.
3. Emprunter à deux
Les revenus s'additionnent. Un couple gagnant 2 × 2 500 € peut emprunter bien plus que 2 célibataires séparés.
4. Négocier le taux
0,5% de moins sur le taux = +8% de capacité d'emprunt. Faites jouer la concurrence entre banques.
5. Apporter un co-emprunteur
Parents, conjoint, ami : leurs revenus comptent aussi. Mais ils sont co-responsables du prêt.
FAQ
Quelle est la règle des 35% pour emprunter ?
Depuis 2022, le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35%. Vos charges mensuelles (crédits + futur prêt immobilier) ne peuvent pas dépasser 35% de vos revenus nets. Exemple : avec 3 000 € de revenus, maximum 1 050 € de charges totales.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 35%, puis soustrayez vos charges actuelles. Le résultat est votre mensualité maximale. Divisez ensuite par le taux mensuel pour obtenir le capital empruntable. Notre calculateur fait ce calcul automatiquement.
Qu'est-ce que le reste à vivre ?
Le reste à vivre est l'argent disponible après paiement de toutes les charges (loyer/prêt, crédits, assurances). Minimum recommandé : 800 € pour un célibataire, 1 200 € pour un couple. Les banques refusent un dossier si le reste à vivre est trop faible, même avec un taux d'endettement <35%.